Casa non in regola? L’atto di compravendita è valido se…
Hai comprato una casa e in seguito hai scoperto che non è in regola dal punto di vista edilizio o urbanistico? L’atto di compravendita potrebbe essere comunque valido. Infatti, nelle scorse settimane, una sentenza della Cassazione (8230/2019) ha sancito che la commerciabilità di un edificio è compromessa solo nel caso di un immobile realizzato in completa assenza di un titolo edilizio, ovvero il permesso di costruzione.
Quindi, in presenza di un titolo edilizio regolarmente rilasciato, la compravendita è comunque valida, anche se la costruzione è stata realizzata in modo non conforme al titolo edilizio stesso.
Cosa significa questo in concreto? Il cambiamento è sostanziale rispetto al passato.
Regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile
Di norma, prima di effettuare una compravendita o una qualsiasi operazione immobiliare è fondamentale verificare conformità urbanistica per appurare la presenza di eventuali abusi edilizi e non ritrovarsi con brutte sorprese, ovvero con un rogito nullo.
La regolarità urbanistica serve per appurare la presenza di difformità costruttive dell’immobile che derivano dalla violazione delle norme edilizie.
Allo scopo di contrastare il fenomeno degli abusi edilizi, la legge sancisce la nullità insanabile degli atti di compravendita che hanno ad oggetto immobili non conformi sotto il profilo urbanistico ed edilizio. Questo significa che un atto di vendita immobiliare di una casa non conforme non ha nessun valore giuridico.
Ma la recente sentenza della Cassazione introduce una novità fondamentale che, in parte, “riscrive” queste regole. Attenzione, si tratta di una novità che non riguarda solo le nuove costruzioni ma che concerne soprattutto abitazioni costruite alcuni decenni fa, ad esempio nei centri storici delle cittadine e che, una volta confrontate con le schede catastali, non risultano regolari.
Irregolarità magari minime e risolvibili con piccoli interventi oppure complessità maggiori.
Casa non in regola: cosa deve fare chi acquista
Le strade, per chi compra sono essenzialmente due:
- Incaricare un professionista di svolgere una perizia di parte effettuando le verifiche edilizie ed urbanistiche prima di firmare il compromesso
- Consultare un notaio per fargli eseguire in anticipo tutte le verifiche che comunque dovrebbero essere fatte per il rogito
Cosa cambia con la sentenza della Cassazione
La sentenza della Cassazione però interviene proprio per regolare il tema della nullità per violazione delle norme urbanistiche ed edilizie.
In sostanza la compravendita è valida anche in presenza di irregolarità edilizie o urbanistiche dell’immobile nel caso in cui nell’atto sia espressamente citato un autentico (e reperibile) titolo edilizio dell’immobile. Anche se, in seguito, si dovesse scoprire che la casa sia stata costruita in difformità rispetto al titolo abilitativo stesso.
Di contro, vanno considerati nulli solo gli atti di compravendita nei quali manchino totalmente gli estremi del permesso di costruire. In questo modo, la Corte sancisce la validità del principio di “nullità formale” secondo cui per la mancata validità dell’atto è sufficiente che manchi la dichiarazione del venditore con gli estremi del titolo edilizio.
Il tutto si inserisce in un quadro di ripresa del mercato immobiliare con l’Istat che nei giorni scorsi ha certificato la crescita del mercato immobiliare italiano. L’istituto di statistica ha diffuso i dati relativi quarto trimestre del 2018 circa le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari registrando un aumento del 4,7% rispetto al trimestre precedente.
